STANDAR GANDA “PEMILIK” RUMAH SARUSUN

Tampak terdapat standar ganda atas makna status “kepemilikan sarusun”. Ketika serah terima pertama kali dan beban biaya pengelolaan maka seseorang yang baru memiliki PPJB dikatakan sebagai pemilik. Melekat kewajiban pemilik atas dirinya, padahal AJB, SHM sarusun atau SKBG sarusun belum ada. Berbeda dengan hal tersebut, ketika hendak membentuk PPPSRS, tidak diakui sebagai pemilik. PPJB tidak dapat dijadikan dasar untuk pembentukan PPPSRS. Pembentukan harus menunggu sampai adanya AJB, SHM sarusun atau SKBG sarusun.


Kapan seseorang “badan hukum” dinyatakan secara hukum sebagai pemilik satuan rumah susun “sarusun” menjadi sangat penting. Status yang akan menentukan apa yang menjadi peranan hukum “hak dan kewajiban” yang diberikan oleh hukum dalam hal ini Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun. Status membedakan kedudukan hukum seseorang sebagai pemilik dengan subjek hukum lainnya yang menempati sarusun seperti sebagai penghuni.

Secara normatif penguasaan sarusun dapat dilakukan dengan cara dimiliki atau disewa. Hal ini sebagaimana diatur dalam Pasal 45 Undang-Undang Rumah Susun. Atas dasar itu seseorang yang melakukan penguasaan dengan cara dimiliki memiliki dua predikat yakni sebagai pemilik saja ketika tidak menempati sarusun atau sebagai pemilik sekaligus penghuni ketika menempati sarusun. Seseorang yang melakukan penguasaan dari cara disewa hanya memiliki satu predikat saja yakni sebagai penghuni ketika menempati sarusun. Jadi secara konseptual ada 3 (tiga) yakni pemilik, pemilik yang menghuni, dan penguhuni yang bukan pemilik.

Ketiganya tentunya memiliki implikasi hukum yang berbeda, maka kejelasan kapan subjek hukum berstatus menjadi pemilik atau penghuni menjadi hal yang penting. Ketidakjelasan tolok ukur penentuan tersebut dapat menimbulkan berbagai permasalahan ke depannya seperti dalam hal pengelolaan rumah susun dan pembentukan PPPSRS. Dalam kenyataanya  hal ini terjadi dan menjadi permasalahan. Ada perlakuan satandar ganda status seseorang ketika dianggap sebagai pemilik.

Ketika, seseorang dalam kepentingan tertentu dianggap sebagai pemilik dan dalam kepentingan yang lain tidak dianggap sebagai sebagai pemilik melaikan sebagai penghuni. Padahal tolok ukur untuk penetuannya mengacu pada tanda bukti kepemilikan yang sama, tapi uniknya melahirkan status hukum yang berbeda. Hal ini yang menjadi fokus pembahasan dalam artikel ini, masalah-masalah normatif yang timbul dalam pelasanaan Undang-Undang Rumah Susun, yang berkaitan dengan status kepemilikan seseorang.

 

Dasar Penetuan Status Kepemilikan Ruman Susun

Undang-Undang Rumah Susun mendefinisikan pemilik adalah setiap orang yang memiliki sarusun sedangkan penghuni adalah orang yang menempati sarusun, baik sebagai pemilik maupun bukan pemilik. Apa yang menjadi dasar bukti kepemilikan, dirumuskan secara tegas dalam Undang-Undang Rumah Susun yakni dalam BAB IV Undang-Undang Rumah Susun tentang kepemilikan. Berdasarkan Pasal 47 dan 48 Undang-Undang Rumah Susun seseorang dikatakan sebagai pemilik ketika telah memiliki tanda bukti kepemilikan yakni SHM sarusun atau SKBG sarusun. Dua hal ini lah yang dijadikan dasar seseorang memiliki status sebagai pemilik.

Dalam pratiknya Akta Jual Beli atau yang disebut dengan AJB juga dapat menjadi bukti kepemilikan atas sarusun. Hal ini mengacu pada pengaturan bahwa dalam hal pembangunan rumah susun selesai, jual beli dilakukan dengan AJB. “Pembangunan telah selesai” menurut Pasal 44 ayat (2) ketika telah adanya SLF dan SHM sarusun atau SKBG sarusun. Dari pengaturan tersebut disimpulkan bahwa ketika jual beli dilakukan dengan AJB, maka SHM sarusun atau SKBG sarusun telah ada. Walapun SHM sarusun atau SKBG sarusun atas nama pelaku pembangunan, tapi keberadannya telah “ada”, maka mejadi hal yang wajar ketika AJB dijadikan bukti kepemilikan.

Akan tetapi, jual beli rumah susun tidak hanya dapat dilakukan ketika pembangunan rumah susun selesai. Udang-Undang Rumah Susun yakni pada Pasal 43 ayat (1) merumuskan secara tegas bahwa proses jual beli sarusun juga dapat dilakukan sebelum pembangunan rumah susun selesai dengan persyaratan tertentu yang harus terpenuhi pada jual beli tersebut. Bukti adanya proses jual beli tersebut bukan AJB akan tetapi dibuktikan melalui perjanjian pengikatan jual beli atau yang di singkat dengan PPJB.

Berbeda dengan AJB, pada proses PPJB karena pembangunan belum selesai, dapat dipastikan belum terdapat SHM sarusun dan SKGB sarusun atas nama pelaku pembangunan. Maka, PPJB dinilai tidak dapat dianggap sebagai bukti kepemilikan. Frasa “perjanjian pengikatan” sebagai bentuk prikatan awal dari adanya jual beli juga sering dibedakan dengan frasa “akta jual beli”, yang menunjukan bahwa PPJB bukan bukti kepemilikan. Padahal bisa walaupun dengan PPJB pembayaran yang dilakukan seseorang telah dilakukan secara lunas.

 

Implikasi Kedudukan Pemilik Rumah Susun terhadap Kewajiban

Dari narasi normatif tersebut, secara umum seseorang dapat dikatakan sebagai pemilik apabila telah memiliki AJB, SHM sarusun, atau SKBG sarusun. Titik tekan inilah “AJB, SHM sarusun, atau SKBG sarusun” yang menjadi sandaran dalam menganalisa permasalahan yang terjadi dalam praktek selama ini. Seperti telah diungkapkan di awal, penentuan status kepemilikan ini menjadi hal yang penting, karena akan berimplikasi pada role “peranan”, yakni hak dan kewajiban subjek hukum.

Pertama, terhadap serah terima pertama kali. Pasal 59 ayat (1) Undang-Undang Rumah Susun, merumuskan masa transisi ditetapkan paling lama 1 (satu) tahun sejak penyerahan pertama kali sarusun kepada pemilik. Dapat ditarik makna bahwa penyerahan pertama kali harus kepada pemilik. Penyerahan pertama kali tidak dapat dilakukan jika status seseorang yang membeli belum sebagai pemilik.

Dalam paraktinya, tidaklah demikian. Pelaku pembangunan tetap melakukan penyerahan pertama kali dilakukan kepada subjek hukum yang baru memiliki PPJB bahkan tidak jarang baru memiliki kwitansi pembayaran. Hal ini tentunya menyimpang dari ketentuan Pasal 59 ayat (1) Undang-Undang Rumah Susun. Praktik ini terjadi bukan hitungan jari tapi terjadi hampir di banyak rumah susun. Bahkan telah menjadi kesadaran umum yang dilakukan. Menjadi ironis seseorang telah menempati rumah susun bertahun-tahun tapi tetap saja PPJB yang menjadi bukti jual beli mereka.

Kedua, terhadap pembayaran biaya pengelolaan atau yang dikenal dengan IPL pada masa transisi. Pasal 59 ayat (4) Undang-Undang Rumah Susun merumuskan besarnya biaya pengelolaan rumah susun pada masa transisi ditanggung oleh pelaku pembangunan dan pemilik sarusun. Lagi-lagi frasa yang digunakan “pemilik”, maka sari pasal tersebut jelas dan tegas dirumuskan bahwa salah satu yang menanggung biaya pengelolaan adalah pemilik selain pelaku pembangunan.

Dalam partiknya seseorang yang baru memiliki PPJB bahkan kwitansi pembayaran telah dibebankan biaya pengelolaan oleh pelaku pembangunan. Hal ini tentu menyimpang dari ketentuan Pasal 59 ayat (4) Undang-Undang Rumah Susun. Seharusnya jika konsisten, status pembeli yang baru memiliki PPJB adalah sebagai penghuni, maka biaya pengelolaan atas bagian, benda dan tanah bersama tidak menjadi tanggungjawabnya. Biaya pengelolaan tersebut menjadi tangung jawab pelaku pembangunan. Biaya yang menjadi beban penghuni adalah pemakain listrik dan air atas satuan rumah susun yang ia gunakan perseorangan.

Ketiga, terhadap pembentukan PPPSRS. Pasal 74 ayat (1) merumuskan pemilik sarusun wajib membentuk PPPSRS. Dari Pasal 74 ayat (1), secara jelas bahwa kewajiban membentuk PPPSRS melekat pada pemilik. Hanya pemilik lah yang dapat membentuk PPPSRS. Norma tersebut, tidak melekatkan kepada penghuni, maka subjek hukum yang telah memiliki AJB, SHM, atau SKBG yang dapat membentuk PPPSRS.

Dalam partiknya hal ini diberlakukan secara tegas oleh pelaku pembangunan, ketika PPPSRS dibentuk oleh sekelompok yang baru memiliki PPJB, dinilai tidak sah. Dalil pelaku pembangunan belum adanya pemilik rumah susun. Padahal mereka telah meneriama sarusun, telah menempati sarusun, bahkan telah membayar biaya pengelolaan. Pada beberapa rumah susun pada akhirnya tidak terbentuk PPPSRS, padahal PPPSRS harus sudah terbentuk sebelum masa transisi 1 (satu) tahun  berakhir.

 

Satandar Ganda Makna Status “Kepemilikan”

Tampak terdapat standar ganda atas makna status “kepemilikan sarusun”. Ketika serah terima pertama kali dan beban biaya pengelolaan maka seseorang yang baru memiliki PPJB dikatakan sebagai pemilik. Melekat kewajiban pemilik atas dirinya, padahal AJB, SHM sarusun atau SKBG sarusun belum ada. Berbeda dengan hal tersebut, ketika hendak membentuk PPPSRS, tidak diakui sebagai pemilik. PPJB tidak dapat dijadikan dasar untuk pembentukan PPPSRS. Pembentukan harus menunggu sampai adanya AJB, SHM sarusun atau SKBG sarusun.

Hal ini tentu merugikan seseorang yang baru memiliki PPJB, perlu adanya konsistensi pemaknaan atas status “pemilik”. Apakah PPJB bukti kepemilikan atau bukan bukti kepemilikan. Perlu ada ketegasan yang tidak hanya memberikan kepastian tapi juga kemanfatan hukum. Jika PPJB bukan bukti kepemilikan maka, tidak ada penyerahan pertama kali, biaya pengelolaan dan pembentukan PPPSRS. Atau, sebaliknya PPJB sebagai bukti kepemilikan maka dapat dilakukan penyerahan pertama kali, hadir biaya pengelolaan dan pembentukan PPPSRS dapat dilasanakan.

Menyatakan PPJB, sebagai bukti kepemilikan bukan juga tanpa dasar. Dalam Putusan MK Nomor 85/PUU-XIII/2015 Mahkamah berpendapat bahwa “apabila seseorang sudah melakukan perbuatan hukum jual beli yang sah, dalam hal ini pembayaran telah dilakukan di hadapan pejabat yang berwenang dan lebih-lebih dalam hal ini objek jual beli telah diserahkan kepada pembeli, maka orang atau pihak tersebut sudah dapat dikatakan sebagai pemilik”.

Artinya terdapat 3 (tiga) unsur seseorang dapat dikatan sebagai pemilik, yakni: (1) pembayaran telah dilakukan; (2) di hadapan pejabat yang berwenang; dan (3) objek jual beli telah diserahkan. Ketika, ketiga unsur tersebut terpenuhi maka sesorang dapat dikatakan sebagai pemilik. Pendapat MK ini menjadi penting, mengingat dalam praktinya terdapat PPJB lunas yang artinya kewajiban untuk membayar telah selesai dilaksanakan, menjadi ironis ketika sesorang yang telah membayar lunas tidak dapat dikatakan sebagai pemilik.

M Ilham Hermawan (Pegiat Kelompok Diskusi Rumah Susun, Wakil Direktur dan Peneliti pada Kolegium Jurist Institute)

Share your thoughts