MENATAP WAJAH BARU REGULASI PEMBINAAN PENGELOAAN RUMAH SUSUN

Rumah susun bukan hanya terdiri atas benda yaitu tanah, gedung, dan fasilitas, namun juga terdiri atas unsur manusia yang menghuni gedung tersebut. Maka regulasi yang harus dirumuskan harus mampu memanusiakan manusia.


Sudah hampir sepekan, gerak Anis Baswedan Gubernur DKI Jakarta memperlihatkan keseriusannya terhadap permasalahan rumah susun. Pernyatan-pernyataan Anis Baswedan tentang pengelolaan rumah susun menghiasi pemberitaan di beberapa media baik cetak maupun elektronik. Jika disarikan dari pernyataan-pertanyatan tersebut terpapar adanya permasalahan yang serius, yakni tentang pembentukan PPPSRS dan pengelolaan rumah susun. Permasahalan yang tentunya mengakibatkan pemilik dan penghuni rumah susun dirugikan.

Gerak Anis Baswedan tersebut, sebenarnya secara umum dalam upaya melakukan sosialisasi Peraturan Gubernur Nomor 132 Tahun 2018 tentang Pembinaan Pengelolaan Rumah Susun Milik. Regulasi yang dihadirkan sebagai jawaban atas permasalahan pembentukan PPPSRS dan pengelolaan rumah susun, yang secara esensi “PPPSRS” dengan “pengelolaan rumah susun” memiliki keterkaitan satu dengan lainnya. PPPSRS  merupakan perkumpulan yang beranggotakan para pemilik dan penghuni rumah susun. Merupakan badan hukum yang memiliki kewajiban untuk “mengurus” kepentingan penghuni dan pemilik yang berkaitan dengan pengelolaan rumah susun.

 

PPPSRS dan Pengelolaan Rumah Susun

Kewenangan PPPSRS mengelola rumah susun secara tegas disematkan dalam Pasal 75 ayat (3) Undang-Undang Rumah Susun. Dan, untuk melaksanakan kewenangannya berdasarkan Pasal 75 ayat (4) Undang-Undang Rumah Susun, PPPSRS dapat membentuk atau menujuk pengelola. Hal ini dipertegas dalam Putusan MK Nomor 85/PUU-XIII/2015, PPPSRS memiliki kebebasan apakah akan mengelola sendiri atau membentuk ataupun menunjuk pengelola yang tidak ada kaitannya dengan pelaku pembangunan. Artinya “ada” nya PPPSRS menjadi hal yang penting dalam pengelolaan rumah susun.

Memang Pasal 59 ayat (1) Undang-Undang Rumah Susun merumuskan bahwa pada masa transisi sebelum terbentuknya PPPSRS, pelaku pembangunan lah yang wajib mengelola rumah susun. Setelah masa transisi berakhir atau setelah terbentuknya PPPSRS, pelaku pembangunan wajib menyerahkan pengelolaan rumah susun kepada PPPSRS. Tapi dalam kenyataannya malah sebaliknya, pada beberapa rumah susun pengelolaan masih saja dilakukan oleh pelaku pembangunan, padahal masa transisi yang diperhitungkan satu tahun sejak serah terima pertama kali telah berkhir.

Dalam proses pembentukannya juga hadir permasalahan, silang sengketa terjadi dalam pembentukan PPPSRS yang mengakibatkan PPPSRS tak kunjung di bentuk. Secara umum terjadi vis a vis kepentingan, kepentingan pelaku pembangunan dengan kepentingan pemilik rumah susun. Jika PPPSRS berhasil dibentukpun bukan berarti permasalahan berakhir. Permasahan masih saja ada, karena tidak jarang terbentuk 2 (dua) PPPSRS, di mana yang satu dituduh bentukan pelaku pembangunan dan dinilai sebagai boneka pelaku pembangunan. Dan, satunya yang dibentuk pemilik dianggap tidak sah karena tidak difasilitasi oleh pelaku pembangunan dan pemilik belum memiliki bukti kepemilikan yang sah.

Mengapa pembentukan PPPSRS menjadi hal yang sulit dilakukan dan menimbulkan permasalahan? Padahal menurut Pasal 74 ayat (1) Undang-Undang Rumah Susun, pemilik rumah susun wajib membentuk PPPSRS. Jawabanya karena adanya kegiatan pengelolaan yang melekat pada PPPSRS. Besarnya perputaran uang dalam pengelolaan rumah susun, menjadi magnet bagi pihak-pihak untuk menguasai PPPSRS tersebut. Adanya dana cadangan dalam pengelolaan rumah susun menambah besar daya magnet tersebut. Ditambah lagi terdapat area yang dapat dikomersialisasikan seperti sewa penempatan mesin ATM dan pamasangan media iklan di area rumah susun membuat daya magnet semakin membesar lagi. Intinya ada aktifitas bisnis yang mengasilkan uang dalam jumlah yang besar.

 

Lahirnya Peraturan Gubernur dan Langkah Progresif

Jika ditelisik, Undang-Undang Rumah Susun hanya mengatur 5 Pasal tentang PPPSRS dan 5 Pasal tentang pengelolaan rumah susun. Dari sepuluh Pasal tersebut, dapat dipastikan belum semua jangkauan pengaturan tentang PPPSRS dan pengelolaan rumah susun terumuskan secara utuh dalam Undang-Undang Rumah Susun. Undang-Undang hanya mengatur mengenai pokok materi yang bersifat umum sedang mengenai hal teknis yang merupakan penjabaran lebih lanjut yang akan diatur oleh peraturan pelaksanaan yang lebih detail.

Undang-Undang Rumah Susun memberikan perintah delegasi ke dalam Peraturan Pemerintah sebagaimana diamanatkan dalam Pasal 60 dan Pasal 78.  Dalam kenyataannya Peraturan Pemerintah tersebut, tak kunjung ada dan berlaku. Padahal Pasal 119 Ketentuan Penutup Undang-Undang Rumah Susun secara tegas mengamatkan paling lambat 1 (satu) tahun terhitung sejak Undang-Undang ini diundangkan Peraturan Pemerintah harus sudah diundangkan. Jika dihitung dari 2011, sudah hampir 7 (tujuh) tahun peraturan pemerintah yang diamanatkan belum juga hadir.

Permasalahan yang semakin kompleks dan masif harus segera diurai dengan baik. Ada keinginan agar jangan sampai permasalahan ini terus mengelinding, mendorong langkah cepat melakukan penataan regulasi. Wajah barupun hadir, yakni Peraturan Gubernur Nomor 132 Tahun 2018 tentang Pembinaan Pengelolaan Rumah Susun Milik. Memang, Pemerintah juga tidak bersikap diam. Pemerintah juga mengundangkan Peraturan Menteri Nomor 23/PRT/M/2018 tentang PPPSRS Satuan Rumah Susun beberapa bulan lebih awal dari Peraturan Gubernur. Tapi berbeda dengan Peraturan Gubernur, Peraturan Menteri ini tidak menyentuh secara teknis bagaimana kegiatan pengelolaan rumah susun.

Tampaknya Gubernur DKI Jakarta selaku pembina penyelenggaraan rumah susun tidak mau tersandera dengan ketiadaan Peraturan Pemerintah. Langkah Anis Baswedan mengeluarkan Peraturan Gubernur dapat disebut langkah yang progresif. Anis Baswedan bukan tanpa kewenangan untuk menerbitkan Peraturan Gubernur tersebut. Pasal 5 Undang-Undang Rumah Susun secara tegas merumuskan negara bertanggung jawab atas penyelenggaraan rumah susun yang pembinaannya pada tingkat Provinsi dilaksanakan oleh Gubernur. Dalam melakukan pembinaan tesebut Pemerintah Provinsi diberikan kewenangan untuk menyusun dan menyempurnakan peraturan perundang- undangan di bidang rumah susun pada tingkat provinsi dengan berpedoman pada norma, standar, prosedur, dan kriteria nasional. Hal ini sebagaimana diatur dalam Pasal 84 Undang-Undang Rumah Susun.

 

Arah Ke Depan

Lahirnya Peraturan Gubernur Nomor 132 Tahun 2018 tentang Pembinaan Pengelolaan Rumah Susun Milik, memang dapat menjadi angin segar dalam pembentukan PPPSRS dan pengelolaan rumah susun. Setidaknya dengan adanya peraturan tersebut memberikan kepastian hukum terhadap hal-hal yang selama ini menjadi perdebatan. Permasalahan yang telah berakar, diharapkan dapat dicabut satu persatu secara tuntas. Setidaknya terdapat 6 (enam) hal, subtansi positif dalam pergub tersebut.

Pertama, makna fasilitasi pelaku pembangunan yang dibatasi hanya terbatas sarana untuk memberikan segala kebutuhan pembentukan PPPSRS. Pelaku pembangunan dilarang turut dalam membentuk PPPSRS. Kedua, peran pemerintah dalam pengawasan ditingkatkan. Ketiga, diletakkan kedaulatan pemilik secara tepat dalam pembentukan PPPSRS. Pemilik lah yang memiliki hak suara untuk membentuk PPPSRS. Hak suara tersebut memang dapat diwakilkan kepada perseorangan akan tetapi ditentukan secara limitasi. Keempat, mekanisme pengambilan keputusan pemilihan pengurus dan pengawas PPPSRS dilakukan dengan suara terbanyak dan pemilik hanya memiliki 1 (satu) suara walaupun memiliki lebih dari 1 (satu) rumah susun. Kelima, pengurus dan pengawas merupakan pemilik yang harus bertempat tinggal di rumah susun dan tidak diperbolehkan berstatus sebagai anggota pengawas atau pengurus di rumah susun lain. Keenam, dalam hal pengeloaan prinsip transparasi pun dikedepankan, kenaikan Iuran Pengelolaan ditetapkan dalam Rapat Umum Anggota, dengan memperhatikan segi-segi transparansi dan keadilan.

Permasalahan pengelolaan hanyalah salah satu permasalahan. Bahkan dapat dikatakan permasalahan ini adalah hilir dari semua permasalahan yang ada. Masih ada permasalahan lainnya yang berada di awal seperti masalah pemasaran, jual beli, perijinan, dan kepemilikan. Inovasi pemanfatan rumah susun juga terus mengalami perkembangan, yang pada awalnya hanya diperuntukan sebagai tempat tinggal, kemudian berinovasi kepada fungsi campuran yakni fungsi tempat tinggal, perkantoran, dan komersial pada satu wilayah. Bahkan sekarang ini muncul fungsi rumah susun dengan konsep perhotelan dan indekos.

Melihat fakta yang ada, regulasi harus mampu menjangkau hal-hal tersebut. Pemerintah harus mampu mengatisipasi segala kemungkinan ke depan melalui regulasi yang ada. Ketiadaan regulasi dan ketidakmampuan regulasi mengantisipasi hal-hal kedepan jelas akan merugikan banyak pihak dan dapat dimanfaatkan oleh pihak-pihak tertentu. Perlu dicatat bahwa rumah susun bukan hanya terdiri atas benda yaitu tanah, gedung, dan fasilitas, namun juga terdiri atas unsur manusia yang menghuni gedung tersebut. Maka regulasi yang harus dirumuskan harus mampu memanusiakan manusia.

M Ilham Hermawan (Pegiat Kelompok Diskusi Rumah Susun ,Wakil Direktur dan Peneliti pada Kolegium Jurist Institute)

Share your thoughts